Publicerad 2025-11-10
4 min LÄSNING
Den 22. oktober publiserte Finanstilsynet sju tilsynsrapporter på én dag. Én av rapportene behandlet ikke “hvitvasking” som hovedtema. “Hvitvask” er faktisk ikke nevnt en gang. Av den grunn er den muligens lett å overse for AML-folk, men desto mer interessant for alle som vil forstå hvordan en tilrettelegger kan påvirke kredittbeslutninger og risikobilde i et samfunn bygget på tillit. (Med tilrettelegger menes her en profesjonell mellommann som organiserer og formidler verdivurderinger og dokumentasjon som banken legger til grunn i kredittprosessen.) Vedtaket i denne rapporten bygger på god meglerskikk med bevisgrunnlag fra straffesaksdokumenter, blant annet tre avhør, meldingslogger og politiets undersøkelser mot Eiendomsverdi/Google Street View.
Finanstilsynet oppsummerer slik:
Finanstilsynet har vedtatt å tilbakekalle et eiendomsmeglerbrev etter å ha avdekket grove overtredelser i forbindelse med avgivelse av verdivurderinger. Megleren har avgitt en rekke etakster basert på opplysninger og bilder han har fått fra oppdragsgiver uten å kontrollere opplysningene eller befare eiendommene. Det er i flere tilfeller avdekket at eiendommen er i vesentlig dårligere stand med en vesentlig lavere verdi. Meglers etakster er blitt benyttet i forbindelse med lånesøknader. Megler har tatt betalt fra oppdragsgiver via Vipps, i noen saker via stråpersoner, disse inntektene er ikke oppgitt til arbeidsgiver eller skattemyndighetene.
Megleren ble i september 2024 siktet for grov korrupsjon etter å ha mottatt 168.000 kroner til sin private konto for utarbeidelse av e-takster og for å ha holdt dette skjult for arbeidsgiver. I september 2025 ble han tiltalt for underslag.
Her er spørsmålene som melder seg, og mine betraktninger.
Dette fremgår ikke av vedtaket. Finanstilsynet bygger på straffesaken, men den initierende kilden (bank, arbeidsgiver, kunde, varslingskanal) er ikke oppgitt. For å kunne utarbeide et bilde må noen ha varslet – en megler, arbeidsgiver, MF-rapport fra banken eller en kunde. Tiltalte fastholdt at slik praksis var vanlig, og at intet ble hemmeligholdt. Kanskje ble avviket oppdaget av en meglerkollega. Eller kanskje andre i banken undersøkte eiendommen i Google Maps og fant at eiendommene ikke stemte overens med forklaringen/dokumentasjonen. Det er nærliggende å anta at noen så nærmere på saken i tråd med rutinene for stikkprøvekontroll/interkontroll.
Når en tilrettelegger blåser opp sikkerhetsverdier, påvirker det utlån, belåningsgrad og risikoklassifisering, og videre kan andre økonomiske misligheter tildekkes. Hvitvasking forutsetter en primærforbrytelse – i dette tilfellet lånebedrageri og korrupsjon – og slike primærforbrytelser gjør saken AML-relevant i praksis. Banken betaler ellers ut lån på feilaktig grunnlag. Verdivurderingene brukes i låneopptak, og i denne saken ble flere pant tinglyst kort tid etter godkjenning. Skadepotensialet er dermed betydelig for tillatt belåningsgrad, tapsrisiko, forbrukerhensyn og markedstillit. Midler som tilflyter låntaker gjennom bedrageri er utbytte av en straffbar handling, og utløser undersøkelses- og rapporteringsplikt når en rapporteringspliktig oppdager eller har rimelig grunn til å mistenke at transaksjoner (forhold) knytter seg til slikt utbytte. I praksis er dette krevende fordi alt fremstår formelt korrekt (bankdokumentasjon, pant, takst).
Finanstilsynet understreker at banker må kunne stole på at verdivurderingene er forsvarlige, nettopp fordi de brukes i låneprosesser og pantsettelser. Samtidig retter lov og praksis seg ofte mer mot kundeadferd enn mot interne misligheter. Denne saken viser hvorfor interne kontrollspor også er viktige.
I avhør forklarte tiltalte at det “egentlig er normal praksis” å ta “håndpenger” for verdivurdering – “kanskje svart arbeid” – og sammenlignet det med kontantbetaling til håndverkere for småjobber. Han beskrev en utbredt kultur for praksisen, at dette “ikke [er] noe man skjuler”, og om “noen tusenlapper her og der på Vipps”. Samtidig understrekes at firmaet ikke tar betalt for verdivurderinger, og at gratis e-takster ikke ville utløst spørsmål.
Sakskomplekset er betydelig i denne saken. Her tok megler betalt på siden og utnyttet arbeidsgiverens renommé, uten at honoraret tilfalt arbeidsgiver siden verdivurdering ofte gis gratis. Nettopp derfor må spor i interne systemer og metadata være første forsvarslinje.
Jeg må innrømme at jeg lo av denne meldingen i loggen:
“Nå klikker kjerringa her, ligger i senga og ser film.”
Videre kan vi lese:
“Du må svare meg”, “Jeg trenger den taksten så jævlig”, “Du klarer ikke 9,1?” “Vær så snill”
“God damn man”
“Love u2”
“Dette blir ikke billig”
Dette viser den avslappende tonen i kommunikasjonen, normaliseringen av “tjenester på siden”, og forventningen om kjapp leveranse.
Når en lisensiert tilrettelegger misbruker rollen, bærer systemet kostnaden — banker, arbeidsgiver, og samfunnet. Denne saken viser hvordan svikt i én enkelt profesjonsrolle raskt blir AML-relevant fordi gale premisser gir gal lånestørrelse (lånebedrageri), gal pant og gale risikobilder. I praksis betyr det blant annet at banker må etterprøve tredjepartsgrunnlaget før kredittbeslutningen, og at arbeidsgivere må lete etter tekniske og atferdsmessige spor internt. Målet er dog ikke mer mistenksomhet, men dokumentert tillit. Jo mer en bransje baserer seg på tillit, desto viktigere er det at tilliten kan etterprøves.
“Trust, but verify” - Ronald Reagan